+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Оценка стоимости квартиры теория

А оценке стоимости; Б оспаривании рыночной и кадастровой стоимости; В определении установлении цен предложений и сделок на рынке продаж жилой недвижимости. Корректирующие коэффициенты, кроме возможного учета различия разнообразия параметров и характеристик самого объекта помещений, квартир, домов позволяют учитывать множество экономических, экологических и иных факторов, влияющих на стоимость жилья, включая зонирование территории, архитектурное решение застройки кварталов, фасадные решения домов, их окружение и близость к объектам социальных услуг, транспортную доступность и различия уличной парковки внутри кварталов. Базовой основой рекомендуемых корректирующих коэффициентов данного справочника является обобщенный опыт и результаты исследования и анализа рынка продаж сделок купли-продажи, спроса и предложений жилой недвижимости за ти летний период наблюдения г. Справочник предназначен для профессиональных оценщиков, а также иных специалистов, обладающих надлежащим опытом, специальными знаниями в исследовании имущества объектов и услуг при подготовке документов отчетов, заключений, рецензий и возражений представляющих результат, имеющий доказательное значение в суде при разрешении имущественных споров в гражданском, административном, уголовном и конституционном судопроизводстве. Все корректирующие коэффициенты не могут быть признаны обязательными к применению, а имеют рекомендательное предназначение в зависимости от целей, допущений, ограничений, условий, обстоятельств и предназначения проводимой оценки. В году Тверское региональное отделение Российского общества оценщиков отметило летие с момента своего создания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка рыночной стоимости квартиры

Курсовая работа

Лейфер В последнее время в связи с тем, что методы массовой оценки признаны Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, интерес к ним существенно повысился.

Появились публикации и монографии [], касающиеся этой темы. Прокатилась волна семинаров, на которых проводится обучение методам массовой оценки практикующих оценщиков.

При этом одной теме, на мой взгляд, наиболее важной, уделяется явно недостаточно внимания — теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят в масштабах страны ошибки в определении кадастровой стоимости.

Ее обсуждение чрезвычайно важно с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития. Тема точности оценки также важна с точки зрения проблемы ответственности оценщика и проблемы оспаривания результатов оценки и кадастровой стоимости [5 -7]. Следует отметить, что за рубежом вопросы точности давно вышли за рамки научных дискуссий и стали объектом методических разработок и стандартов.

В данной статье сделана попытка привлечь внимание оценщиков к этой проблеме. Массовая и индивидуальная оценка. Основные понятия Прежде всего, следует уточнить систему терминов и понятий относящихся к рыночной и кадастровой стоимости и индивидуальной и массовой оценке.

В соответствии с законодательством рыночная стоимость объекта оценки есть наиболее вероятная цена продажи на конкурентном рынке при выполнении известных условий относительно участников рынка. Принципиально то, что рыночная стоимость относится к конкретному объекту и зависит от характеристик этого объекта.

Механизм формирования рыночной стоимости простой: Поэтому, например, объект с хорошим ремонтом при прочих равных условиях не может стоить меньше, чем такой же объект без ремонта. Рыночная стоимость объекта может быть определена с помощью традиционных методов индивидуальной оценки, а может быть определена методами массовой оценки.

Что общего и в чем различие этих методов? Начнем с обсуждения примера. Оценивается конкретная квартира. На ее рыночную стоимость влияет множество факторов. Выделим из них основные факторы: Все эти характеристики обычно имеются в технической документации БТИ Техническом паспорте.

Но этими сведениями обычно не ограничивается оценщик, выполняя оценку традиционными методами. Оценщик делает осмотр квартиры, в результате которого он получает дополнительную информации об индивидуальных особенностях квартиры: Всю эту информацию оценщик использует для определения рыночной стоимости данной квартиры.

На основании всей этой информации оценщик осуществляет традиционную оценку в соответствии с известными общепринятыми методами и подходами. Такую оценку можно назвать индивидуальной, а соответствующие методы — методами индивидуальной оценки.

Если же оценщик не делает осмотра и ограничивается использованием информации, относящейся только к общим характеристикам объекта, содержащимся в техническом паспорте, он может получить только грубую оценку, не отражающую индивидуальные особенности оцениваемой квартиры.

Такая оценка может быть отнесена уже к группе квартир с одинаковыми общими характеристиками. Поэтому одинаковые по основным характеристикам квартиры, будут оцениваться одинаковой стоимостью, не смотря на то, что они могут различаться по своему состоянию нуждающиеся в ремонте или с хорошим ремонтом, с хорошим состоянием подъезда или плохим и т.

Такую оценку рыночной стоимости, которая может быть отнесена к однородной группе сходных по основным характеристикам объектам будем называть массовой оценкой.

Можно сказать, что массовая оценка характеризует стоимость некоторой усредненной квартиры из этой группы. Ее можно рассматривать также, как грубую оценку любой квартиры из данной группы. В зависимости от того, какой набор параметров ценообразующих факторов учитывается при оценке, зависит количество объектов в группе.

Уменьшение количества учитываемых факторов приводит к огрублению оценки и одновременно к возможности увеличения группы сходных по этим характеристикам объектам. О методах индивидуальной и массовой оценки Такое понимание индивидуальной традиционной и массовой оценки позволяет увидеть, что общего, и в чем различие методов процессов индивидуальной и массовой оценки.

Начнем с обсуждения методов массовой оценки в рамках сравнительного подхода. В идеале этот метод должен выглядеть следующим образом. Допустим, оцениваются квартиры в некотором доме или группе домов , близких по местоположению и идентичных по основным характеристикам.

Для такой оценки в рамках сравнительного подхода необходимо иметь некоторую статистику по продажам сходных объектов. Допустим также, что имеются данные по продажам некоторого количества квартир из этих домов. Поскольку квартиры, идентичные по основным параметрам, различались уровнем ремонта, видом из окна и умением торговаться продавцов и покупателей, цены продаж квартир внутри этой группы несколько различаются, варьируя относительно некоторого центра рассеивания.

Так вот, среднее значение или медиану этих цен можно рассматривать как массовую оценку, а процесс получения этой оценки и есть метод точнее, один из методов массовой оценки.

Таким образом, в методах массовой оценке игнорируются индивидуальные особенности объекта, уникальность каждого из них, а получаемые выводы например, удельная стоимость в равной степени относятся к каждому из объектов из этой группы. Существенно по — другому в рамках того же сравнительного подхода осуществляется индивидуальная оценка рыночной стоимости.

Принципиальным в этом случае является индивидуализация объекта, осуществляемая, например, путем визуального осмотра, обеспечивающего увеличение объема информации относительно оцениваемого объекта, изучением сведений об объекте, позволяющих составить более полное о нем представление, и соответственно оценить его рыночную стоимость с учетом этих индивидуальных особенностей.

Принципиальным также при индивидуальной оценке является необходимость анализа наилучшего использования, предусматривающая возможность более эффективного управления недвижимостью, чем это осуществляет собственник.

Возможны различные методы получения индивидуальной оценки. Наибольшую популярность в рамках сравнительного подхода получил метод корректировки цен аналогов: При этом с помощью поправочных коэффициентов оценщик учитывает не только основные, но и второстепенные ценообразующие параметры.

В идеале здесь должны быть учтены все видимые участникам рынка ценообразующие параметры. После такого преобразования исходных данных по группе сходных объектов мы приходим к квазиоднородной выборке. Если все поправочные коэффициенты подобраны правильно, приведенные значения цен продаж будут иметь маленький разброс, который обусловлен не различием объектов — аналогов, а особенностями продавцов, их мотивацией или интересами.

Таким образом, метод массовой оценки дает грубую оценку рыночной стоимости, которая не учитывает индивидуальных особенностей, а традиционный метод оценки включает более детальный анализ характеристик квартиры, позволяющий индивидуализировать объект и учесть все его особенности.

Поэтому в случае массовой оценки иногда можно ограничиться информацией о квартире, содержащейся в документах БТИ, а в случае индивидуальной оценки требуется осмотр и индивидуализация объекта. Отличия массовой и индивидуальной оценок Массовая оценка учитывает только основные ценообразующие факторы Массовая оценка относится к любому объекту из заданного страта группы Для массовой оценки осмотр не требуется Массовая оценка имеет большую погрешность более грубая.

Для массовой оценки не требуется анализ наиболее эффективного использования. Индивидуальная оценка дополнительно учитывает особенности оцениваемого объекта Индивидуальная оценка относится к уникальному объекту из заданной группы Для индивидуальной оценки требуется осмотр Индивидуальная оценка более точная Для индивидуальной оценки требуется анализ наиболее эффективного использования Следует отметить, что различие между методами индивидуальной и массовой оценки зачастую стирается, и традиционные методы оценки включают элементы, характерные для методов массовой оценки.

Проблема неоднородности исходных данных. Использование аппарата множественной регрессии В соответствии с изложенным подходом прямой способ получения массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, образующими одну в некотором смысле однородную группу, состоит в определении центра рассеивания цен продаж объектов из данной группы.

В этом случае эти цены образуют однородную выборку, и задача определения центра рассеивания сводится к классической задаче математической статистики - статистического оценивания некоторой характеристики например, математического ожидания случайной величины, в качестве которой выступает рыночная цена объекта.

Однако реализация такого метода на практике сталкивается с техническими затруднениями, связанными с тем, что собрать данные по ценам продаж или хотя бы по ценам предложений достаточно большой группы идентичных по всем характеристикам объектов, которые можно было бы рассматривать как однородную выборку, обычно невозможно.

Поэтому увеличение размера выборки на практике неизбежно приводит к повышению уровня ее неоднородности и, как следствие, к увеличению стандартного отклонения оцениваемого среднего значения. Таким образом, сталкиваются два противоположных эффекта: С одной стороны увеличение размера выборки ведет к повышению точности, с другой к увеличению.

В результате, начиная с некоторогоn , дальнейшее увеличение выборки уже не снижает точность оценки, а, наоборот, увеличивает ее. Зависимость среднего квадрата ошибки от объема выборки Верхний график показывает, как ведет себя СКО средний квадрат ошибки при увеличении количества аналогов в реальной ситуации.

Преодолеть эту трудность позволяет аппарат регрессионного анализа, ставший основным инструментом массовой оценки. Для выбора методов массовой оценки важным является факт, что каждый оцениваемый объект идентифицируется небольшим набором ценообразующих факторов основных параметров.

Поэтому, имея зависимость рыночной стоимости от этих параметров, оценщик получает возможность простого и быстрого способа массовой оценки большого количества объектов недвижимости. Это открывает возможность использования для целей массовой оценки аппарата множественной регрессии, которая и стала основным инструментарием в составе методов массовой оценки.

Поскольку эти методы опираются на существенно меньший объем информации относительно каждого из объектов группы, они требуют значительно меньшего времени для реализации в расчете на каждый оцениваемый объект и обеспечивают возможность одновременной оценки большой группы объектов.

Сокращение времени происходит за счет исключения этапа визуального осмотра, необходимого при индивидуальной оценке, а также исключения этапа анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Другим достоинством методов массовой оценки является более высокий уровень формализации и, как следствие, возможность использования компьютерных систем оценки, обеспечивающих одновременную обработку больших массивов данных. Это, в свою очередь порождает другие достоинства методов массовой оценки, а именно: Уменьшение субъективной компоненты в процедуре расчета и соответственно зависимости от предпочтений оценщика; Обеспечение сопоставимости результатов оценки, выполненных для различных объектов со сходными основными характеристиками.

Благодаря указанным достоинствам методы массовой оценки, основанные на использовании регрессионного анализа, получили широкое практическое применение при оценке активов сложных имущественных комплексов, включающих десятки объектов недвижимости по различным городам России, а также больших групп недвижимости для целей налогообложения.

Казалось бы, расширяя количество факторов в оценочной модели за счет добавления дополнительных параметров, более полно описывающих индивидуальные особенности объекта оценки, можно, основываясь только на регрессионных моделях, получить индивидуальные оценки объектов недвижимости.

Это, однако, не так. Две основные причины, не позволяют получить адекватные индивидуальные оценки, если ограничится методами регрессионного анализа: Во - первых, информация по подобным объектам, которая используется для построения и идентификации калибровки оценочных моделей, формируется в основном на основе рекламных сообщений об объектах или по информации, содержащейся в технических паспортах объектов недвижимости, в которых данные об индивидуальных свойствах объектов недвижимости обычно отсутствует.

Это делает невозможным в большинстве случаев получить оценочную модель, отражающую зависимость рыночной стоимости от менее значимых характеристик оцениваемых объектов. Вторая причина связана с ограничениями метода множественной регрессии.

Дело в том, что при ограниченной выборке средний квадрат ошибки, характеризующий точность оценки, полученной непосредственно из регрессионной модели, уменьшается по мере увеличения размерности пространства параметров модели только до некоторого значения.

Далее с увеличением размерности пространства параметров средний квадрат ошибки быстро растет. Хотелось бы обратить внимание на распространенное заблуждение среди пользователей множественной регрессии: Существует оптимальная по сложности структура регрессионной зависимости.

Дальнейшее увеличение размерности пространства параметров приводит к повышению с. Это строго доказано в ряде публикаций по теории метода наименьших квадратов, например, [8,9]. Хочется отдельно отметить, что игнорирование этого положения зачастую приводит к завышенной оценке эффективности методов регрессионного анализа и к последующему после этого разочарованию в применении этого инструментария при оценке недвижимости.

Зависимость с. Причем оптимальное число факторов будет меньше, если количество исходных данных, используемых для построения регрессионной зависимости верхний график , будет меньше. Основные характеристики точности массовой оценки Международная практика Исходя из изложенного, массовая оценка в принципе не может обеспечить достаточно точное определение рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку не учитывает его индивидуальные особенности.

Другими словами, если даже исключить грубые методологические ошибки в процессе оценки и фактор преднамеренности, метод массовой оценки, основанный на стандартных статистических процедурах, допускает отклонение результата от индивидуальной оценки, как в сторону завышения, так и в сторону занижения в силу статистической природы исходных данных.

По аналогии с классической теорией измерений эти отклонения будем называть ошибками. Ошибки, как таковые, не являются следствием промаха или неправильного действия. Как указано выше, они неизбежны как бы аккуратно оценщик не собирал исходные данные и грамотно их обрабатывал.

При правильной обработке рыночных данных эти ошибки носят случайный характер и принимают положительные и отрицательные значения. Более того, если правильно определены основные факторы ценообразования и используется адекватная модель, то эти ошибки будут находиться в разумных пределах.

Однако только исследование этих ошибок по фактическим оценкам, полученным на достаточном количестве данных, может служить основанием для использования регрессионного анализа для массовой оценки.

Оценка недвижимости

Оценка квартиры в Волгограде будет выполнена нами на высоком профессиональном уровне. Оценка в Волгограде квартиры может быть выполнена для банков, нотариусов, ипотеки, раздела имущества, приобретения. Оценка квартиры в Прайс Галактикос явлется правильным решением в связи с тем, что мы обладаем большим опытом оказания услуг по оценке квартир и иной жилой недвижимости Оценка квартиры имеет важное значение для определения ее точной стоимости. Понятно, что это обуславливает необходимость проведения грамотной оценки квартир. Отчет оценки квартиры может быть представлен в суд, в любое официальное учреждение, в страховую компанию, в государственный или коммерческий банк и так далее.

Цель анализа рынка при массовой оценке — изучить все факторы спроса и оценщик получает конкретное значение рыночной стоимости квартиры. на основе экономической теории, теории оценки и рыночного анализа.

Оценка квартиры для ипотеки

Как делают оценку квартир 8 августа , Об этом должно быть подробно изложено в "Отчете об оценке объекта недвижимости". Такой документ готовят все оценщики и отдают его на руки заказчику. Правда, далеко не все специалисты досконально отчитываются в том, как они вывели ту или иную стоимость. Отчет об оценке объекта недвижимости содержит в себе множество данных. Например, о том, какие специалисты осуществляли оценку, уровень их квалификации, список используемой литературы, ссылки на законы и постановления, на основании которых делался отчет. Правильный документ содержит даже пояснения терминов и понятий, которыми оперирует специалист. Также отчет должен объяснять, какой метод использовался для оценки квартиры, и почему именно он.

Как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости для квартиры, дома и при наследовании?

Контакты От чего зависит цена квартир при продаже и как оценить квартиру чтобы продать Цена квартиры на продажу, как ни крути, зависит от способности ее продать за выставленную цену. Часто не только низкой ценой за квадратный метр руководствуются покупатели недвижимости, когда определяются с покупкой будущего жилья. Итак, какими критериями руководствуются покупатели, что может стать важными аргументами и факторами, которые влияют на принятие решения купить конкретную квартиру среди большого количества предложений, нередко, даже дороже рыночной стоимости? Факторы, которые влияют на цену жилой недвижимости: Район и размещение дома Престижность района и его особенности, инфраструктура, остановки общественного транспорта, наличие промышленных предприятий или парков и др.

Оценка рыночной стоимости недвижимости Прежде чем обсуждать нюансы определения стоимости, в первую очередь, необходимо выяснить, что же представляет собой данное понятие.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. Под жилой недвижимостью понимается жилое помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные жилые помещения, находящиеся в других зданиях, предназначенные для проживания.

Учебные работы для студентов по дисциплине "ОЦЕНКА стоимости" любого имущества

Поиск Оценка квартиры для ипотеки При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит в себе множество данных. Например, что такое рыночная стоимость квартиры, и чем она . ( согласно теории стоимости): полезность, дефицит (редкость).

Как делают оценку квартир

С понедельника по пятницу: Суббота и воскресенье В чем различия кадастровой от рыночной стоимости? После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения использования этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день. По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.

Расположение квартиры в доме. Какой этаж лучше?

Лейфер В последнее время в связи с тем, что методы массовой оценки признаны Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, интерес к ним существенно повысился. Появились публикации и монографии [], касающиеся этой темы. Прокатилась волна семинаров, на которых проводится обучение методам массовой оценки практикующих оценщиков. При этом одной теме, на мой взгляд, наиболее важной, уделяется явно недостаточно внимания — теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят в масштабах страны ошибки в определении кадастровой стоимости. Ее обсуждение чрезвычайно важно с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития.

Оценка квартиры. Цена и стоимость квартиры Оценка квартиры: Как определяется цена и стоимость квартиры. Рыночная и ликвидационная стоимость Оценка квартиры.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка квартиры для ипотеки
Комментарии 13
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Филимон

    Не дай Бог интернет отключат

  2. Кларисса

    А чего тебе не нравиться то? Ты же адвокат-тебе работы больше, в полицейском то государстве. и менты тебя не тронут, живи да радуйся

  3. cractiverpa

    Лайк однозначно!Хотел вас спросить Тарас, я хочу купить дом,там уже возле дома есть земля(55соток),но вроде не далеко от этого дома(гдето 800 метров есть еще одно поле размером 1.7 га,но это ОСГ владельца этого дома.

  4. Богдан

    Нет в УПК положения, где говорится, что в постановлении о производстве обыска должны быть указаны конкретные предметы и документы, подлежащие изъятию. Там указано: До начала обыска следователь предлагает добровольно выдать подлежащие изъятию предметы, документы и ценности, которые могут иметь значение для уголовного дела . Ну и какая тут конкретика ? Обычно из офиса забирают все документы, которые попадаются на глаза. Если их очень много без описи каждой папки, коробками.

  5. Галя

    Порох отрабатывает баксы, в ато тысячи людей гибнут и это нормально, а когда дело идёт к выборам и уже понятно что проамериканские силы не победят тут он вспомнил за военный стан. Вот сволочь! Всех депутатов и пороха садить в эшелон и пускай едут на Москву!

  6. Ферапонт

    Еще один повод свалить с Украини и не возвращаться НИКОГДА. Мечтаю об етом.

  7. muharmo

    Каменты прям в помощь центру э, можно выполнить месячный план за день

  8. sosidesmi

    Подскажите у меня фиат дукато маловантажный грузовой фургон должен я проходить отк если авто не используется для зароботка

  9. atnduratek83

    Болею не могу работать одна радость была пенсия и то урезают почти семь тыс руб помогите мне пож вам воздаться отвсевышнего

  10. marpartdown

    Столько много разговоров ни о чем. Все просто Сбербанк введет 0,5 на переводы внутри региона и получит колоссальный приток денег

  11. Нинель

    Страна превращается в колонию!

  12. dirate

    Потом примут закон, разрешающий женам ничего не делать в доме, ибо это будет восприниматься как трудовая эксплуатация и рабский труд.

  13. Фаина

    Как должна происходить процедура по получению льготы для многих семей и т.д. на газ, свет и воду? Какое документы надо и обязательно нужна прописка для льготы на данной недвижимости?